left-triangleup-triangleright-triangleright-arrowdown-trianglemenu-thinright-pointerdown-arrowcross-thinleft-arrow
Vi benytter informasjonskapsler (cookies) til statistikkformål. Ved å benytte 2020aarsrapport.banenoreiendom.no aksepterer du denne bruken.
Les mer

Bane NOR Eiendom-konsernet består av morselskapet Bane NOR Eiendom AS med datterselskap og felleskontrollerte virksomheter. Konsernet har hovedkontor i Oslo.

 

Bane NOR Eiendom-konsernet oppnådde på tross av et år preget av pandemi, gode økonomiske resultater også i 2020. Årsresultat før skatt ble MNOK 721 (MNOK 1.108 i 2019). Konsernets eiendomsportefølje hadde en god verdiutvikling gjennom året, og estimert eiendomsverdi ved utgangen av 2020 er MNOK 19.142 (MNOK 17.897 i 2019), MNOK 10.738 høyere enn bokført verdi. Belåningsgrad per 31.12.2020 var 28,8 prosent (27,3 prosent per 31.12.2019).

 

Bane NOR Eiendom-konsernet har drevet vellykket knutepunktutvikling og oppnådde også gode resultater innen bærekraft og samfunnsansvar i 2020.

 

Virksomhetens art

Bane NOR Eiendom AS har som formål å styrke det økonomiske grunnlaget for sin eier, Bane NOR SF, gjennom utvikling, forvaltning og salg av eiendom. Geografisk er virksomheten tett knyttet til det norske jernbanenettet, og først og fremst til togstasjoner/knutepunkter i byer og tettsteder.

 

Arbeidsmiljø og personale

Bane NOR Eiendom AS har ingen egne ansatte. De 200 medarbeiderne som utvikler og driver selskapet, er ansatt i Bane NOR SF. Selskapets personalkostnader kommer fram i regnskapet under noten tilhørende «Andre driftskostnader» som «Kjøp av personell og tjenester fra Bane NOR SF». I tillegg til personalkostnader, omfatter posten tilknyttede administrative kostnader. Posten avregnes ved hver årsslutt mot faktisk forbruk.

 

Bærekraft

I 2020 utarbeidet Bane NOR Eiendom en bærekraftstrategi for selskapet.

Hovedelementer i strategien er som følger:

Bane NOR Eiendom skal etterstrebe å være et forbilde i eiendomsbransjen med sin bærekraftpraksis, da særlig innen områder hvor Bane NOR Eiendom har et komparativt fortrinn.

 

Selskapet har vurdert følgende områder som sine komparative fortrinn:

I. Selskapet eier noen av de mest sentrale tomene i Norge. Dette setter Bane NOR Eiendom i en unik posisjon til å bidra med bærekraftig byutvikling

II. Selskapets unike tilgang til skjæringspunktet mellom eiendom og jernbane gir Bane NOR Eiendom en enestående mulighet til å satse på bærekraftig bevegelsesfrihet

III. Selskapet er en av de største eiere av kulturhistorisk eiendom i Norge, og som tilrettelegger for å utnytte positive ringvirkninger av kulturarven.

 

Det arbeides aktivt med å realisere «Strategi for mobilitet på knutepunkt». Strategien har som mål at Bane NOR Eiendom, som Norges største knutepunktaktør, skal jobbe proaktivt innen mobilitet. Bane NOR Eiendom skal derfor intensivere arbeidet med å tilrettelegge også for andre reisemidler slik at tog fremstår som en del av en helhetlig og bærekraftig reisekjede.

Bane NOR Eiendom har strenge miljøkrav knyttet til forvaltning, drift og vedlikehold av sin eksisterende bygningsmasse. Selskapet skal gjennom sin miljøpraksis være et forbilde i eiendomsbransjen og bidra aktivt ved utforming av nye bransjemessige miljøstandarder.

Bane NOR Eiendom jobber kontinuerlig med å redusere energiforbruket i eiendoms­porteføljen, og oppnådde også i 2020 gode resultater på dette området. For porteføljen sett under ett ble energiforbruket redusert med åtte prosent per kvadratmeter i 2020 sammenlignet med 2019.

 

Helse, miljø og sikkerhet

Bane NOR Eiendom jobber aktivt med helse, miljø og sikkerhet både innad og utad mot sine samarbeidspartnere. Selskapet er opptatt av å være en ansvarlig byggherre. Helse, miljø og sikkerhet står fast på agendaen i selskapets møter og følges aktivt opp ved kontroller og revisjoner. I 2020 ble det registrert to skader som førte til fravær hos entreprenører som arbeidet for selskapet. Det var ingen skade som førte til fravær blant egne medarbeidere (ansatte omfattet av avtalen med Bane NOR SF om levering av personaltjenester til selskapet).

 

Samfunnsansvar

Bane NOR Eiendoms samfunnsoppdrag er å gjøre det mer attraktivt å bruke tog, samt å delfinansiere jernbanen.

Selskapet legger til rette for økt bruk av tog og annen kollektivtransport ved å utvikle attraktive og velfungerende kollektivknutepunkt og å utvikle boliger og næringsbygg i tilknytning til disse. Et viktig tiltak for økt togbruk er tilrettelegging for mobilitetsløsninger. Bane NOR Eiendom er tilsluttet Grønn Byggallianse og følger opp satsingspunktene.

For å forbygge arbeidslivskriminalitet og sosial dumping, er selskapet i ferd med å iverksette et nytt kontrollsystem (HMSREG).

 

Eiendomsmarkedet

I 2020 økte boligprisene i Norge (brukt­boliger) med 8,7 prosent. I 2019 var pris­økningen på 2,2 prosent, mens 2020 har sett den sterkeste boligprisutviklingen siden rekordåret 2016. Ved inngangen til året var omsetningstiden for boliger 71 dager, mens den var redusert til 60 dager ved utgangen av året. Boligmarkedet i Stor-Oslo området skiller seg markant positivt ut i forhold til resten av landet. I Oslo økte boligprisene med 12,0 prosent i 2020 (5,5 prosent i 2019) (kilde: Eiendom Norge). Dette skyldes primært lav inngangssetting av nye boligprosjekter i forhold til etterspørsel. Selv om veksten i antall nye boliger på markedet økte mot slutten av året, ble det samlet sett lagt ut litt færre boliger for salg i 2020 enn i 2019.

 

Det norske leiemarkedet for nærings­eiendom har totalt sett, holdt seg positivt gjennom 2020. Handelseiendom generelt viser en svakere utvikling, mens netthandel øker betydelig. Leiemarkedet er avventende og har vist økt ledighet. For hotell og spesielt for sentralt beliggende kjøpesentre i Oslo har det vært et særdeles svakt år.

 

Utleiemarkedet for sentrale handels­eiendommer har opplevd et fall i leiepriser i 2020.

 

Pandemiens effekt på handelsegmentet har imidlertid vært forskjellig. Typisk har sport/frilufts-artikler og dagligvareomsetningen økt, blant annet i områder hvor grensehandel har vært vanskelig. Motsatt har «soft handel», som opplevelser, klær, restauranter/catering og handel relatert til utenlandske turister, blitt sterkt redusert.

 

Et smitteverntiltak har vært å unngå offentlig kommunikasjon. Derfor har leietagerne til Bane NOR Eiendom AS i og rundt stasjonsbyggene blitt rammet hardt. Det har vært nødvendig å gi enkelte betalings-utsettelse og lettelser. En del leie- og reklameinntekter er dessuten omsetningsbaserte og er derfor blitt sterkt redusert.

 

I årene framover forventes det at økt netthandel vil påvirke eiendomsmarkedet ved at leietagere får behov for mindre handelsareal. Samtidig ventes det at godt lokaliserte og moderne logistikk- og lagerbygg, vil bli mer attraktive. Pandemien har bidratt til å forsere denne utviklingen. Styrets oppfatning er at Bane NOR Eiendoms handelsarealer som i overveiende grad er plassert på knutepunkt, vil bli stadig mer attraktive etter hvert som samfunnet gjenåpnes og kollektivtilbudet forbedres.

 

Transaksjonsmarkedet i 2020 har vært variabelt, og pandemien har skapt usikkerhet rundt næringslivets behov og utforming av kontorlokaler. Transaksjonsmarkedet for kontor- og handelsbygg sentralt i Oslo (CBD) har sett salgsyield variere fra 3,2 prosent til 4,3 prosent gjennom året, der handelsbygg har sett størst økning. For store deler av året har hotellnæringen vært hardt rammet med enkelte unntak for hoteller som ligger nær de store norske turiststeder som Kristiansand, Bergen og Lofoten.

 

Bane NOR Eiendom AS oppnådde imidlertid tilfredsstillende finansieringsbetingelser for sine eiendomsprosjekter i 2020, og solgte i juni et nyoppført kontorbygg i Drammen med tilfredsstillende salgspris.

 

Norge har opplevd det kraftigste økonomiske tilbakeslaget i etterkrigstiden som følge av koronapandemien. Dette gir usikkerhet knyttet til utviklingen fremover for norsk økonomi. Det er imidlertid ventet et fortsatt lavt rentenivå, et arbeidsmarked som vil styrkes fra dagens nivå og en fortsatt svak befolkningsvekst. Dette vil trolig bidra til å opprettholde etterspørsel etter boliger mens næringseiendom vil kunne se et fall i leiepriser.

 

Hendelser etter balansedagen

Den pågående koronapandemien er ikke lenger en hendelse som skaper signifikante uforutsette hendelser. Bane NOR Eiendoms ­ledelse følger situasjonen tett og har god dialog med kunder, forretningsforbindelser, eiere og eget styre. Styret mener at selskapet har god evne til å håndtere denne situasjonen. 

 

Risikoforhold

Bane NOR Eiendom blir eksponert for ulike risikofaktorer i sin virksomhet med utvikling, salg, utleie og forvaltning av jernbaneeiendom, næringsbygg og boliger.

De primære risikokildene er:

 

Operasjonell risiko

Økonomiske misligheter

Tap av omdømme

Terrorhandlinger

Rammebetingelser for forvaltning og drift

 

Finansiell risiko

Markedsrisiko

Renterisiko

Kredittrisiko

Likviditetsrisiko

 

Bane NOR Eiendom skal ha en moderat risikoprofil og driver kontinuerlig risikostyring. Selskapet oppnår en moderat risikoprofil først og fremst ved å ha en sterk bevissthet om og forståelse av hvilke risikoer som driver inntjening, og ved å tilstrebe en best mulig kapitalstyring innenfor vedtatt strategi.

 

Styret i Bane NOR Eiendom AS prioriterer kontinuerlig risikostyring og har etablert rutiner og kontrollsystemer for å begrense selskapets eksponeringer til et akseptabelt nivå. Disse er i tråd med Bane NOR-konsernets standarder og prosedyrer. For ytterligere informasjon rundt Bane NOR Eiendoms finansielle risikostyring, henvises det til note om finansiell risiko.

 

Tiltak for å håndtere den operasjonelle og finansielle risikoen for selskapet knyttet til utviklingen av korona pandemien er iverksatt, og ytterligere tiltak vurderes løpende.    

 

Bane NOR Eiendom AS konsern

Resultat, kontantstrøm, investeringer, ­finansiering og likviditet

 

Styret og administrerende direktør i Bane NOR Eiendom AS bekrefter så langt de kjenner til, at årsregnskapet for 2020 er utarbeidet i samsvar med gjeldende regnskapsstandarder, at opplysningene i regnskapet gir et rettvisende bilde av konsernets eiendeler, gjeld, finansielle stilling og resultat som helhet, samt at årsberetningen gir en rett­visende oversikt over utvikling og resultat til selskapet.

 

Driftsinntekter i Bane NOR Eiendom-­konsernet var i 2020 MNOK 2.017 (MNOK 1.849 i 2019). Årsresultatet i 2020 ble MNOK 693 (MNOK 986 i 2019).

 

Driftsinntekter øker som følge av brutto­førte byggherregevinster fra boligprosjektet Riverside i Fredrikstad og næringsbygget Drammen stasjon Business Center. Disse utviklingsprosjektene inntektsføres etter løpende avregning, og utgjorde samlet MNOK 374 mer enn tilsvarende inntekter i 2019 da boligprosjektene Proffen Hageby i Drammen, og Riverside i Fredrikstad, i all hovedsak utgjorde byggherre-inntektene. På den andre siden var salgsgevinster knyttet til tomtesalg lavere i 2020 enn i 2019.

 

Koronapandemien medførte et fall i omsetningsbaserte inntekter fra reklame, oppbevaring og toalett. Leieinntekter totalt økte i 2020 sammenlignet med fjoråret som følge av at flere nybygg ble tatt i bruk, som verkstedet på Kvaleberg i Stavanger og Quality River Station Hotel i Drammen. Samtidig økte leieinntektene mindre enn forventet grunnet tap av omsetningsleie fra leietakere på Oslo S og Østbanehallen, samt at det er gitt leiereduksjoner i forbindelse med koronapandemien. Mange av leietakerne har hatt problemer med fallende omsetning og økte kostnader knyttet til koronapandemien. Særlig har dette gått ut over reiseliv og hotelldrift, samt sentralt plasserte kjøpesentre. Kjøpesentre i Oslo sentrum hadde en nedgang i omsetningen på cirka 25 prosent mot 2019 for året totalt, mens besøkstallene på Oslo S gikk ned med cirka 50 prosent for året totalt sammenlignet med 2019. Regjeringens støtteordninger bidrar positivt til å dekke deler av de uunngåelige faste kostnadene for mange av leietakerne.

 

Årsresultatet for 2020 endte på MNOK 693. Dette er en reduksjon på MNOK 293 fra 2019 der forklaringen av nedgangen er sammensatt. Hovedårsaken er knyttet til et lavere bidrag fra felleskontrollertete virksomheter i 2020 på totalt MNOK 309. Selv om boligsalget i hel- og deleide selskaper har vært rekord høyt, hele 459 enheter i 2020 mot 310 i 2019, så har overlevering av boliger og inntekter fra næringsbygg vært lavere i 2020 enn i 2019.

 

Kontantstrøm fra driften var i 2020 MNOK 380 (MNOK -16 i 2019), der endring i arbeids­kapital var hovedårsak til utviklingen.

 

Bane NOR Eiendom-konsernets investeringer i heleide selskaper utgjorde i 2020 MNOK 1.253 (MNOK 1.305 i 2019). Konsernets investeringer i 2020 var knyttet til kjøp av stasjonsarealer på Nationaltheatret, Lysaker og Gardermoen fra Bane NOR SF (MNOK 537), kjøp av tomter (MNOK 136), samt en rekke utviklings- og investeringsprosjekter som Drammen stasjon Business Center (MNOK 91), Grorud verksted fløy A (MNOK 85), Kvaleberg verksted i Stavanger (MNOK 65), Utvidelse Østbanehallen (MNOK 32), DA bygget på Oslo S (MNOK 50), ERTMS på Grorud verksted (MNOK 31), Nodeland nye stasjon ved Kristiansand (MNOK 29) og Trondheim Stasjon (MNOK 56).

 

Per 31.12.2020 utgjorde konsernets kortsiktige gjeld 38 prosent av samlet gjeld (28 prosent i 31.12.2019).

 

Bane NOR Eiendom-konsernets totalkapital var ved utgangen av 2020 MNOK 10.261 (MNOK 8.701 i 2019). Egenkapitalandelen per 31.12.2020 var 36 prosent (37 prosent i 2019).

 

Per 31.12.2020 er konsernets netto rentebærende gjeld på MNOK 5.748, hvorav MNOK 1.997 er kortsiktig gjeld med forfall innen ett år (inkludert trekk på driftskreditten). Konsernet har en tilgjengelig likviditet tilsvarende MNOK 1.806. Likviditetsreserven består av MNOK 1.500 i ubenyttet kommitert kredittfasilitet og MNOK 306 i gjenstående driftskreditt (trukket MNOK 194) under konsernkontostrukturen i ­Danske Bank.

 

Langsiktige finansieringskilder er obligasjonslån på MNOK 1.550, langsiktig banklån på MNOK 1.350, internlån på MNOK 827 og leasing forpliktelser på MNOK 24.

 

Fortsatt drift

I samsvar med regnskapsloven § 3-3a bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er til stede.

 

Aksjonærforhold

Bane NOR SF eier 100 prosent av aksjene i Bane NOR Eiendom AS.

 

Regnskapet til Bane NOR Eiendom AS konsern består av morselskapet Bane NOR Eiendom AS, dets heleide og deleide datterselskaper, samt investeringer i felles-kontrollert virksomhet og tilsluttede selskap hvor egenkapitalmetoden benyttes for konsolidering. Selskapet har hovedkontor i Oslo og driver eiendomsutvikling og forvaltning i hele Norge.



Last ned fullstendig årsregnskap med noter (.pdf).

Har du lest disse?

Styret og ledergruppen

Presentasjon av styret og ledergruppen i Bane NOR Eiendom.

Les mer

Om Bane NOR Eiendom

Vi er Norges ledende ­knutepunktutvikler.

Les mer

Året som gikk

Utvalgte høydepunkter i Bane NOR Eiendoms virksomhet fra januar til desember 2020.

Les mer